Ejes básicos de desarrollos inmobiliarios en pozo

Si tuviéramos que elegir los ejes básicos y fundamentales del negocio de desarrollos inmobiliarios en pozo, optariamos por 2: cash flow, leverage.

Estos son los elementos distintivos de esta industria respecto de otras.

Cualquier desarrollos inmobiliarios en salta comienza con la compra de un lote para edificar un edificio de viviendas, un hotel, una torre de oficinas o un complejo comercial. Cuando compramos la tierra, la incertidumbre normalmente es mayúscula. Veamos entonces cómo se comporta cada variable en este escenario:

CASH FLOW

Al adquirir un terreno, tenemos que empezar por hacer un buen estudio de mercado, un análisis arquitectónico, comercial y normativo, la búsqueda de inversores, quizás un banco que financie o gente que nos acompañe con la preventa, etc.

La gestión de todo el proceso que así se inicia, y que sigue con la ejecución y comercialización, no es fácil.

En el caso de los negocios de renta tenemos luego el desafío de la estabilización del flujo de ingresos.

En hoteleria habrá que hacerlo operar con éxito, alcanzando un nivel de ocupación satisfactorio, una tarifa promedio aceptable y un nivel de gastos acotado. En oficinas, habrá que alquilarlas a buenas compañías, que paguen en tiempo y forma con garantías adecuadas.

Y en el tema comercial, habrá que conseguir captar buenas marcas que posicionen a nuestro complejo de la mejor forma posible.

Los desarrollos inmobiliarios en pozo no es otra cosa que abordar el desafió de ver un lote, imaginar allí un buen proyecto y concretarlo con éxito.

Si procuramos llevar este concepto al universo de las finanzas, gobernado por la ecuación riego-retorno, solo se trata de pasar de un entorno de cash flow incierto, es decir con un elevado nivel de riesgo, a otro más cierto.

Si bien mucho de lo que estamos diciendo es evidente para cualquiera que se aproxime al mundo de los desarrollos inmobiliarios en pozo, pareciera que es muy relevante hoy en día recordar algunos de estos principios básicos a la hora de ver negocios.

Repasemos casos concretos: cuando miramos una inversión en un simple departamento para alquilar, es lógico que aceptemos una tasa de un dígito, pero si vamos a adquirir esa unidad a ser construida, como el riesgo del proceso de edificación existe y no es tan bajo, naturalmente debemos pedirle a esa inversión una tasa mayor.

Si nos ofrecen entrar en un proyecto de oficinas o en los condo hoteles que se están poniendo de moda, el razonamiento es el mismo.

En consecuencia siempre debemos tener presente la ecuación riesgo retorno a la hora de evaluar un proyecto.

Todos los desarrollos inmobiliarios en salta tienen por definición una cuota de incertidumbre mayor, un cash flow más incierto. Esto es así por cuanto, sin lugar a dudas, desarrollar es sinónimo de recorrer el camino de estabilización de los flujos de fondos.

LEVERAGE

El otro aspecto central de nuestra actividad es el leverage, es decir la posibilidad de llevar adelante un negocio con dinero de otros, apalancando el rendimiento del nuestro.

Esta modalidad, que está en la base de muchas actividades comerciales, adquiere gran relevancia en el real estate por cuanto la existencia de bienes inmuebles y activos reales por detrás de los negocios, facilita la transmisión de una percepción de mayor certeza en la inversión.

Hay diversas maneras de clasificar el capital involucrado en desarrollos inmobiliarios en salta si proviene de terceros.

La primera clasificación es entre equity o capital de riesgo y deuda. La primera es una modalidad asociativa en la cual las partes tienden a alinear sus intereses y reparten, en alguna proporción, los riesgos y el retorno.

Esto suele estructurarse bajo los esquemas clásicos de una Sociedad Anónima o recurriendo a los modelos más novedosos como los fideicomisos.

Lo que hay que hacer para levantar capital con ese formato es básicamente valorizar el proyecto para ver cuánto le corresponde, del capital accionario, al ingresante. Un riesgo importante que deben tener en cuenta los que participan de este modo, en especial cuando son minoristas, es el de dilución por ampliación de capital.

De hecho, si los inversionistas mayoritarios fueran por ese camino y los minoritarios no estuvieran en condiciones de acompañar el proceso, podrían llegar a ver diluida su participación accionaria.

Este aspecto debe ser tenido en cuenta por los developers que tratan de captar dinero de inversores con fuerte respaldo. Además pueden llegar a perder incluso el control de la compañía.

La otra modalidad, que no es excluyente de la anterior, es el endeudamiento. Supone darle a los prestamistas garantías, lo cual acota el margen de maniobra del desarrollista y le hace perder privilegio de cobro, pero en virtud de ello mismo le permite acceder a tasas más bajas que la que exige un socio normalmente.

Este esquema es la puerta de ingreso al sentido más evidente del leverage por el cual toda vez que nos endeudamos a tasas menores a las que rinde nuestro negocio, apalancamos favorablemente el retorno del capital de los accionistas efectivamente aportado.

Sin embargo, asumimos el riesgo de tener que repagar el crédito aun en caso que nos vaya mal y a riesgo de perder incluso todo el equity si fuera necesario.

Adicionalmente, algunos acreedores, como por ejemplo los bancarios, suelen pedir avales personales para autorizar líneas, de modo que el tomador de ese tipo de financiaciones puede llegar a perder más de lo invertido, debiendo afrontar sus obligaciones con otros activos.